{"id":18514,"date":"2026-04-07T10:33:49","date_gmt":"2026-04-07T08:33:49","guid":{"rendered":"https:\/\/continentale.mc\/a-monaco-non-esistono-piccoli-terreni\/"},"modified":"2026-04-22T19:37:24","modified_gmt":"2026-04-22T17:37:24","slug":"a-monaco-non-esistono-piccoli-terreni","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/continentale.mc\/it\/a-monaco-non-esistono-piccoli-terreni\/","title":{"rendered":"A Monaco non esistono piccoli terreni"},"content":{"rendered":"\n

A Monaco, 2,08 km\u00b2 per 39 000 abitanti. La risposta del Principato a questa limitazione non \u00e8 mai cambiata: costruire in altezza, densificare in profondit\u00e0, non lasciare nessun lotto senza programma. Due esempi di progetti in corso nel quartiere del Larvotto<\/a> Saint-Romain<\/a>, illustrano questa logica meglio di qualsiasi discorso. <\/p>\n\n

2,08 chilometri quadrati. \u00c8 questa la superficie totale di Monaco dall’inaugurazione di Mareterra<\/a> nel dicembre 2024, sei ettari conquistati al mare dopo anni di lavori. Prima di allora, il territorio non era cambiato da decenni. Eppure, il Principato non ha mai smesso di costruire. <\/p>\n\n

\u00c8 questo il paradosso principale del mercato immobiliare monegasco: un territorio in cui non c’\u00e8 quasi pi\u00f9 terreno disponibile, ma dove l’attivit\u00e0 edilizia \u00e8 tra le pi\u00f9 intense d’Europa. La risposta a questo enigma non \u00e8 un mistero. Monaco non si espande pi\u00f9 in superficie, ma si sviluppa in altezza. <\/p>\n\n

Una sfida di lunga data, una risposta costante<\/strong><\/h2>\n\n

La pressione fondiaria a Monaco non \u00e8 un fenomeno recente. Gi\u00e0 negli anni ’60, il quartiere di Fontvieille<\/a> \u00e8 stato costruito su terreni ricavati dal mare, una prima espansione marittima che ha aggiunto circa 33 ettari al territorio. Da allora, ogni decennio ha visto nascere nuovi progetti per ospitare una popolazione in crescita su un territorio che, invece, non cresce. <\/p>\n\n

Oggi, con circa 39.000 abitanti su una superficie di 2 km\u00b2, Monaco \u00e8 il microstato pi\u00f9 densamente popolato del pianeta. Questa densit\u00e0, pari a circa 19.000 abitanti per chilometro quadrato, non \u00e8 il risultato di un caso storico. \u00c8 il frutto di una politica urbanistica deliberata: costruire in altezza su lotti sempre pi\u00f9 piccoli, massimizzare ogni piano, ottimizzare ogni seminterrato. <\/p>\n\n

Il risultato visibile \u00e8 il paesaggio stesso del Principato: grattacieli di quindici, venti piani o pi\u00f9 che sorgono su superfici a terra talvolta inferiori a 1 000 m\u00b2. Interi edifici costruiti dove in altri territori si lascerebbe spazio per un parcheggio o un giardino. Progetti che combinano alloggi, parcheggi sotterranei, servizi pubblici e infrastrutture tecniche in un unico edificio, perch\u00e9 non c’\u00e8 altra scelta. <\/p>\n\n

Due progetti, un’unica logica<\/strong><\/h2>\n\n

Il quartiere del Larvotto ospita attualmente due cantieri che illustrano questo fenomeno in modo particolarmente chiaro, non perch\u00e9 siano simili, ma proprio perch\u00e9 sono opposti nella loro finalit\u00e0 e identici nel loro approccio.<\/p>\n\n

Il primo \u00e8 Larvotto Sup\u00e9rieur<\/strong>, un progetto di propriet\u00e0 dello Stato monegasco situato al numero 19 di boulevard du Larvotto. Il lotto ha una superficie di 1 100 m\u00b2. Su questo terreno, il progetto prevede dieci piani, 35 appartamenti riservati ai residenti monegaschi e due livelli sotterranei che ospiteranno un centro dati per Monaco Telecom. Un programma pubblico che riunisce alloggi, infrastrutture digitali e parcheggi su un terreno che un altro paese forse non avrebbe ritenuto edificabile. Consegna prevista nel 2027, per un budget di 45 milioni di euro. <\/p>\n\n

Il secondo \u00e8 The Nest<\/strong>, promosso dal gruppo JB Pastor & Fils nello stesso quartiere. La sua natura \u00e8 radicalmente diversa: non si tratta di un condominio, ma di un palazzo signorile verticale, una residenza unifamiliare di lusso sviluppata in altezza su un lotto di dimensioni ridotte. Sei piani fuori terra, quattro interrati, progettati per offrire le caratteristiche di una grande casa, spazi abitativi, camere, servizi, in una logica rigorosamente verticale. Ci\u00f2 che la superficie non offre, l’altezza compensa. <\/p>\n\n

Questi due esempi di progetti non hanno lo stesso promotore, n\u00e9 la stessa destinazione d’uso, n\u00e9 la stessa clientela. Tuttavia, condividono la stessa premessa: a Monaco, ogni metro quadrato di superficie giustifica diversi metri di altezza. <\/p>\n\n

Questo \u00e8 ci\u00f2 che si dice del mercato<\/strong><\/h2>\n\n

Questa tendenza non \u00e8 affatto irrilevante per chi \u00e8 alla ricerca di un alloggio o intende investire nel Principato. Essa ha conseguenze dirette e misurabili sulla struttura dell’offerta disponibile. <\/p>\n\n

Ogni nuovo progetto edilizio, sia esso pubblico come Larvotto Sup\u00e9rieur o privato come The Nest, occupa un lotto che non sar\u00e0 pi\u00f9 disponibile. I terreni liberi scompaiono di pari passo con il rilascio delle licenze edilizie. Testimonio II<\/strong>, consegnato nel 2024, \u00e8 stato realizzato su quello che gli esperti del settore descrivevano gi\u00e0 come l’ultimo grande terreno edificabile del Principato. Mareterra ha richiesto la bonifica di sei ettari di mare per offrire nuove superfici, un’operazione da oltre due miliardi di euro, senza eguali al mondo dal punto di vista tecnico, ed esplicitamente presentata dal Principe Alberto II come un’eccezione irripetibile. <\/p>\n\n

Il patrimonio immobiliare privato disponibile nei quartieri consolidati, Larvotto, Monte-Carlo, La Rousse, Carr\u00e9 d’Or<\/a>, \u00e8 quindi strutturalmente limitato e in costante diminuzione. Gli immobili che vi vengono commercializzati, sia in vendita che in affitto, non trovano sostituti nelle vicinanze. Un immobile nel quartiere del Larvotto oggi non sar\u00e0 sostituito domani da dieci nuove unit\u00e0 equivalenti. <\/p>\n\n

\u00c8 proprio questo contesto, e non una strategia commerciale, a spiegare la tensione costante tra domanda e offerta in questo mercato, nonch\u00e9 i tempi di commercializzazione molto brevi per i beni ben posizionati.<\/p>\n\n

Monaco si espande. Monaco si densifica. Il terreno, invece, non cambia. Contattateci per parlarne : +377 93 50 54 64<\/a><\/strong> \u2014 info@continentale.mc<\/a><\/strong> <\/p>\n\n

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