À Monaco, 2,08 km² pour 39 000 habitants. La réponse de la Principauté à cette contrainte n’a jamais changé : construire en hauteur, densifier en profondeur, ne laisser aucune parcelle sans programme. Deux exemples de projets en cours dans le quartier du Larvotto Saint-Romain, illustrent cette logique mieux que n’importe quel discours.
2,08 kilomètres carrés. C’est la superficie totale de Monaco depuis l’inauguration de Mareterra en décembre 2024, six hectares gagnés sur la mer après des années de travaux. Avant cela, le territoire n’avait pas changé depuis des décennies. Et pourtant, la Principauté n’a jamais cessé de construire.
C’est le paradoxe central du marché immobilier monégasque : un territoire qui n’a presque plus de sol disponible, mais une activité de construction parmi les plus intenses d’Europe. La réponse à cette équation n’est pas un mystère. Monaco ne s’étend plus vraiment en surface. Elle s’élève.
Une contrainte ancienne, une réponse constante
La pression foncière à Monaco n’est pas récente. Dès les années 1960, le quartier de Fontvieille a été construit sur des remblais gagnés sur la mer, une première extension maritime qui a ajouté environ 33 hectares au territoire. Depuis, chaque décennie a vu naître de nouveaux projets pour loger une population croissante sur un sol qui, lui, ne croît pas.
Aujourd’hui, avec près de 39 000 habitants sur 2 km², Monaco est le micro-État le plus densément peuplé de la planète. Cette densité, autour de 19 000 habitants par kilomètre carré, n’est pas le résultat d’un accident historique. Elle est le produit d’une politique urbaine délibérée : construire en hauteur sur des parcelles de plus en plus petites, maximiser chaque niveau, optimiser chaque sous-sol.
Le résultat visible est le paysage de la Principauté elle-même : des tours de quinze, vingt étages ou plus qui s’élèvent sur des emprises au sol parfois inférieures à 1 000 m². Des immeubles entiers construits là où d’autres territoires laisseraient un parking ou un jardin. Des programmes qui combinent logements, parkings souterrains, équipements publics et infrastructures techniques dans un seul et même bâtiment, parce qu’il n’y a pas d’autre choix.
Deux projets, une même logique
Le quartier du Larvotto concentre en ce moment deux chantiers qui illustrent ce phénomène de façon particulièrement claire, non pas parce qu’ils se ressemblent, mais précisément parce qu’ils sont opposés dans leur vocation et identiques dans leur méthode.
Le premier est Larvotto Supérieur, un programme domanial de l’État monégasque situé au 19 boulevard du Larvotto. La parcelle fait 1 100 m². Sur ce terrain, le projet prévoit dix étages, 35 appartements réservés aux résidents monégasques, et deux niveaux souterrains abritant un centre de données pour Monaco Telecom. Un programme public qui empile logement, infrastructure numérique et stationnement sur un sol qu’un autre pays n’aurait peut-être pas jugé constructible. Livraison prévue en 2027, pour un budget de 45 millions d’euros.
Le second est The Nest, promu par le groupe JB Pastor & Fils dans le même quartier. Sa nature est radicalement différente : il ne s’agit pas d’un immeuble collectif, mais d’un hôtel particulier vertical, une résidence unifamiliale de luxe développée en hauteur sur une parcelle réduite. Six niveaux au-dessus du sol, quatre en sous-sol, conçus pour offrir les attributs d’une grande maison, espaces de vie, chambres, services, dans une logique strictement verticale. Ce que la surface refuse, la hauteur le compense.
Ces deux exemples de projets n’ont pas le même promoteur, pas le même usage, pas la même clientèle. Mais ils partagent la même prémisse : à Monaco, chaque mètre carré de sol justifie plusieurs mètres de hauteur.
Ce que cela dit du marché
Cette dynamique n’est pas anecdotique pour quelqu’un qui cherche à se loger ou à investir dans la Principauté. Elle a des conséquences directes et mesurables sur la structure de l’offre disponible.
Chaque programme neuf, qu’il soit domanial comme Larvotto Supérieur ou privé comme The Nest, consomme une parcelle qui ne sera plus disponible. Les terrains libres disparaissent au rythme des autorisations de construire. Testimonio II, livré en 2024, s’est implanté sur ce que les professionnels du secteur décrivaient déjà comme le dernier grand terrain constructible de la Principauté. Mareterra a nécessité de gagner six hectares sur la mer pour offrir de nouvelles surfaces, une opération à plus de deux milliards d’euros, sans équivalent technique au monde, et explicitement présentée par le Prince Albert II comme une exception non reconductible.
Le stock de foncier privé disponible dans les quartiers établis, Larvotto, Monte-Carlo, La Rousse, Carré d’Or, est donc structurellement limité et en réduction continue. Les biens qui s’y commercialisent, à la vente comme à la location, ne trouvent pas de substituts proches. Un bien dans le quartier du Larvotto aujourd’hui ne sera pas remplacé demain par dix nouvelles unités équivalentes.
C’est ce contexte, et non un argument commercial, qui explique la tension permanente entre l’offre et la demande sur ce marché, et la brièveté des délais de commercialisation pour les biens bien positionnés.
Monaco construit. Monaco se densifie. Le sol, lui, ne change pas.Contactez-nous pour en discuter : +377 93 50 54 64 — info@continentale.mc
