A Monaco, 2,08 km² per 39 000 abitanti. La risposta del Principato a questa limitazione non è mai cambiata: costruire in altezza, densificare in profondità, non lasciare nessun lotto senza programma. Due esempi di progetti in corso nel quartiere del Larvotto Saint-Romain, illustrano questa logica meglio di qualsiasi discorso.
2,08 chilometri quadrati. È questa la superficie totale di Monaco dall’inaugurazione di Mareterra nel dicembre 2024, sei ettari conquistati al mare dopo anni di lavori. Prima di allora, il territorio non era cambiato da decenni. Eppure, il Principato non ha mai smesso di costruire.
È questo il paradosso principale del mercato immobiliare monegasco: un territorio in cui non c’è quasi più terreno disponibile, ma dove l’attività edilizia è tra le più intense d’Europa. La risposta a questo enigma non è un mistero. Monaco non si espande più in superficie, ma si sviluppa in altezza.
Una sfida di lunga data, una risposta costante
La pressione fondiaria a Monaco non è un fenomeno recente. Già negli anni ’60, il quartiere di Fontvieille è stato costruito su terreni ricavati dal mare, una prima espansione marittima che ha aggiunto circa 33 ettari al territorio. Da allora, ogni decennio ha visto nascere nuovi progetti per ospitare una popolazione in crescita su un territorio che, invece, non cresce.
Oggi, con circa 39.000 abitanti su una superficie di 2 km², Monaco è il microstato più densamente popolato del pianeta. Questa densità, pari a circa 19.000 abitanti per chilometro quadrato, non è il risultato di un caso storico. È il frutto di una politica urbanistica deliberata: costruire in altezza su lotti sempre più piccoli, massimizzare ogni piano, ottimizzare ogni seminterrato.
Il risultato visibile è il paesaggio stesso del Principato: grattacieli di quindici, venti piani o più che sorgono su superfici a terra talvolta inferiori a 1 000 m². Interi edifici costruiti dove in altri territori si lascerebbe spazio per un parcheggio o un giardino. Progetti che combinano alloggi, parcheggi sotterranei, servizi pubblici e infrastrutture tecniche in un unico edificio, perché non c’è altra scelta.
Due progetti, un’unica logica
Il quartiere del Larvotto ospita attualmente due cantieri che illustrano questo fenomeno in modo particolarmente chiaro, non perché siano simili, ma proprio perché sono opposti nella loro finalità e identici nel loro approccio.
Il primo è Larvotto Supérieur, un progetto di proprietà dello Stato monegasco situato al numero 19 di boulevard du Larvotto. Il lotto ha una superficie di 1 100 m². Su questo terreno, il progetto prevede dieci piani, 35 appartamenti riservati ai residenti monegaschi e due livelli sotterranei che ospiteranno un centro dati per Monaco Telecom. Un programma pubblico che riunisce alloggi, infrastrutture digitali e parcheggi su un terreno che un altro paese forse non avrebbe ritenuto edificabile. Consegna prevista nel 2027, per un budget di 45 milioni di euro.
Il secondo è The Nest, promosso dal gruppo JB Pastor & Fils nello stesso quartiere. La sua natura è radicalmente diversa: non si tratta di un condominio, ma di un palazzo signorile verticale, una residenza unifamiliare di lusso sviluppata in altezza su un lotto di dimensioni ridotte. Sei piani fuori terra, quattro interrati, progettati per offrire le caratteristiche di una grande casa, spazi abitativi, camere, servizi, in una logica rigorosamente verticale. Ciò che la superficie non offre, l’altezza compensa.
Questi due esempi di progetti non hanno lo stesso promotore, né la stessa destinazione d’uso, né la stessa clientela. Tuttavia, condividono la stessa premessa: a Monaco, ogni metro quadrato di superficie giustifica diversi metri di altezza.
Questo è ciò che si dice del mercato
Questa tendenza non è affatto irrilevante per chi è alla ricerca di un alloggio o intende investire nel Principato. Essa ha conseguenze dirette e misurabili sulla struttura dell’offerta disponibile.
Ogni nuovo progetto edilizio, sia esso pubblico come Larvotto Supérieur o privato come The Nest, occupa un lotto che non sarà più disponibile. I terreni liberi scompaiono di pari passo con il rilascio delle licenze edilizie. Testimonio II, consegnato nel 2024, è stato realizzato su quello che gli esperti del settore descrivevano già come l’ultimo grande terreno edificabile del Principato. Mareterra ha richiesto la bonifica di sei ettari di mare per offrire nuove superfici, un’operazione da oltre due miliardi di euro, senza eguali al mondo dal punto di vista tecnico, ed esplicitamente presentata dal Principe Alberto II come un’eccezione irripetibile.
Il patrimonio immobiliare privato disponibile nei quartieri consolidati, Larvotto, Monte-Carlo, La Rousse, Carré d’Or, è quindi strutturalmente limitato e in costante diminuzione. Gli immobili che vi vengono commercializzati, sia in vendita che in affitto, non trovano sostituti nelle vicinanze. Un immobile nel quartiere del Larvotto oggi non sarà sostituito domani da dieci nuove unità equivalenti.
È proprio questo contesto, e non una strategia commerciale, a spiegare la tensione costante tra domanda e offerta in questo mercato, nonché i tempi di commercializzazione molto brevi per i beni ben posizionati.
Monaco si espande. Monaco si densifica. Il terreno, invece, non cambia. Contattateci per parlarne : +377 93 50 54 64 — info@continentale.mc
