En Mónaco, 2,08 km² para 39 000 habitantes. La respuesta del Principado a esta limitación no ha cambiado nunca: construir en altura, densificar en profundidad, no dejar ninguna parcela sin programa. Dos ejemplos de proyectos en curso en el barrio de a26> Larvotto Saint-Romain, ilustran esta lógica mejor que cualquier otro discurso.
2,08 kilómetros cuadrados. Esa es la superficie total de Mónaco desde la inauguración de Mareterra en diciembre de 2024, seis hectáreas ganadas al mar tras años de obras. Antes de eso, el territorio no había cambiado en décadas. Y, sin embargo, el Principado nunca ha dejado de construir.
Esta es la paradoja fundamental del mercado inmobiliario monegasco: un territorio que casi no dispone de terreno libre, pero con una actividad constructora que se encuentra entre las más intensas de Europa. La respuesta a esta ecuación no es ningún misterio. Mónaco no se expande en superficie. Se eleva.
Una dificultad de siempre, una respuesta constante
La presión inmobiliaria en Mónaco no es algo nuevo. Ya en la década de 1960, el barrio de Fontvieille se construyó sobre terrenos ganados al mar, una primera ampliación marítima que añadió unas 33 hectáreas al territorio. Desde entonces, cada década ha visto nacer nuevos proyectos para alojar a una población en crecimiento en un suelo que, por su parte, no crece.
Hoy en día, con cerca de 39 000 habitantes en 2 km², Mónaco es el microestado más densamente poblado del planeta. Esta densidad, de unos 19 000 habitantes por kilómetro cuadrado, no es fruto de una casualidad histórica. Es el resultado de una política urbanística deliberada: construir en altura sobre parcelas cada vez más pequeñas, aprovechar al máximo cada planta y optimizar cada sótano.
El resultado visible es el propio paisaje del Principado: rascacielos de quince, veinte plantas o más que se alzan sobre solares con una superficie a veces inferior a 1 000 m². Edificios enteros construidos donde otros territorios dejarían un aparcamiento o un jardín. Proyectos que combinan viviendas, aparcamientos subterráneos, equipamientos públicos e infraestructuras técnicas en un mismo edificio, porque no hay otra opción.
Dos proyectos, una misma lógica
El barrio de Larvotto alberga actualmente dos obras que ilustran este fenómeno con especial claridad, no porque se parezcan, sino precisamente porque son opuestas en su finalidad e idénticas en su método.
El primero es Larvotto Supérieur, un proyecto del Estado monegasco situado en el número 19 del bulevar del Larvotto. La parcela tiene una superficie de 1 100 m². En este terreno, el proyecto prevé diez plantas, 35 apartamentos reservados a residentes monegascos y dos plantas subterráneas que albergarán un centro de datos para Monaco Telecom. Un proyecto público que combina viviendas, infraestructura digital y aparcamiento en un terreno que otro país quizá no habría considerado edificable. La entrega está prevista para 2027, con un presupuesto de 45 millones de euros.
El segundo es The Nest, promovido por el grupo JB Pastor & Fils en el mismo barrio. Su naturaleza es radicalmente diferente: no se trata de un edificio de viviendas, sino de una mansión vertical, una residencia unifamiliar de lujo construida en altura sobre una parcela reducida. Seis plantas sobre rasante y cuatro subterráneas, diseñadas para ofrecer las características de una gran casa., espacios de estar, dormitorios, servicio, siguiendo una lógica estrictamente vertical. Lo que le falta en superficie, lo compensa en altura.
Estos dos ejemplos de proyectos no tienen el mismo promotor, ni el mismo uso, ni el mismo público objetivo. Pero comparten la misma premisa: en Mónaco, cada metro cuadrado de superficie justifica varios metros de altura.
Lo que esto nos dice del mercado
Esta tendencia no es baladí para quien busca vivienda o quiere invertir en el Principado. Tiene consecuencias directas y cuantificables en la estructura de la oferta disponible.
Cada nuevo proyecto, ya sea público como Larvotto Supérieur o privado como The Nest, ocupa una parcela que ya no estará disponible. Los terrenos libres desaparecen al ritmo de las licencias de obra. Testimonio II, entregado en 2024, se ha implantado en lo que los profesionales del sector ya describían como el último gran terreno edificable del Principado. Mareterra ha requerido ganar seis hectáreas al mar para ofrecer nuevas superficies, una operación de más de dos mil millones de euros, sin equivalente técnico en el mundo, y presentada explícitamente por el Príncipe Alberto II como una excepción no renovable.
El parque inmobiliario privado disponible en los barrios consolidados —Larvotto, Montecarlo, La Rousse y Carré d’Or— es, por lo tanto, estructuralmente limitado y se reduce continuamente. Los inmuebles que se comercializan en ellos, tanto en venta como en alquiler, no tienen sustitutos cercanos. Un inmueble en el barrio de Larvotto hoy no será sustituido mañana por diez nuevas unidades equivalentes.
Es este contexto, y no un argumento comercial, el que explica la tensión permanente entre la oferta y la demanda en este mercado, así como la brevedad de los plazos de comercialización de los inmuebles bien posicionados.
Mónaco se construye. Mónaco se densifica. El suelo, por su parte, no cambia. Ponte en contacto con nosotros para hablarlo : +377 93 50 54 64 — info@continentale.mc
