Depuis l’inauguration de Mareterra fin 2024, une question revient souvent dans nos rendez-vous : et si on achetait du neuf ? Le nouveau quartier gagné sur la mer a remis le sujet sur le devant de la scène, et l’intérêt ne retombe pas. Acheter sur plan, c’est choisir un bien encore à construire, à partir des plans du promoteur, avant qu’il ne sorte de terre. La démarche diffère de l’achat dans l’ancien, avec ses avantages, ses étapes et quelques précautions qu’il vaut mieux maîtriser avant de s’engager.
Voici, concrètement, comment cela se passe.
Acheter un bien qui n’existe pas encore
On réserve un appartement à partir des plans, on suit sa construction, puis on en prend possession une fois le chantier achevé. Entre les deux, le paiement s’effectue par étapes, au rythme de l’avancement des travaux, et non en une seule fois à la signature. On accompagne financièrement la montée de l’immeuble plutôt que d’immobiliser tout son budget d’emblée.
En contrepartie de cette projection, on accède à un bien aux normes actuelles, souvent personnalisable dans ses finitions tant que le chantier le permet, et que personne n’a habité avant soi. Choix des matériaux, agencement intérieur, parfois réunion de deux lots : le neuf laisse une marge que l’ancien n’offre jamais. Pour beaucoup d’acquéreurs, cette page blanche fait une grande partie de l’attrait.
Comment se déroule le paiement
C’est l’une des questions les plus fréquentes, et l’une des plus rassurantes une fois comprise. Le règlement d’un bien sur plan suit l’avancement du chantier : une fraction à la réservation, puis des appels de fonds échelonnés à mesure que l’immeuble progresse, des fondations jusqu’à l’achèvement, le solde étant versé à la remise des clés. Vous ne payez donc jamais d’avance la totalité d’un bien qui n’existe pas encore : chaque versement correspond à une étape réellement franchie. C’est l’un des mécanismes qui sécurisent l’achat sur plan.
Un avantage fiscal réel
C’est l’un des arguments les plus concrets en faveur du neuf à Monaco. L’achat d’un bien ancien par une personne physique supporte des droits d’enregistrement de 4,75 %. Pour un bien neuf, l’opération est soumise à la TVA, le plus souvent comprise dans le prix annoncé par le promoteur, et les droits d’enregistrement tombent alors à environ 2,5 %.
Sur les montants en jeu à Monaco, cet écart n’a rien d’anecdotique. À surface et emplacement comparables, le coût d’acquisition d’un bien neuf, droits et honoraires compris, reste sensiblement inférieur à celui de l’ancien. C’est un point qui peut peser souvent dans la décision finale.
Quelles garanties protègent l’acquéreur
Acheter sur plan, c’est régler progressivement un bien que l’on ne voit pas encore. La protection de l’acquéreur repose donc sur plusieurs niveaux. D’abord le paiement échelonné, qui suit le chantier au lieu de le précéder. Ensuite la garantie de bon achèvement des travaux. Enfin, une fois le bien livré, une garantie couvrant pendant dix ans les désordres qui affecteraient la solidité de l’ouvrage. Le neuf est ainsi l’un des achats les mieux encadrés par la législation.
À Monaco, ce cadre s’appuie sur un marché porté par des promoteurs établis et des groupes solides, ce qui réduit nettement le risque que l’on associe parfois à l’achat sur plan. La vraie vigilance se situe ailleurs, et nous y reviendrons : dans le choix de celui qui construit.
Un marché du neuf en plein essor
Monaco n’a jamais autant construit dans l’espace contraint qui est le sien. Mareterra, six hectares gagnés sur la mer et inaugurés fin 2024, en est la vitrine la plus spectaculaire. Mais l’élan ne s’y limite pas. Le programme Testimonio II, avec ses deux tours de 25 et 30 étages et ses centaines d’appartements, a profondément renouvelé l’offre côté est. La résidence Bay House, livrée fin 2024, ou des programmes plus confidentiels comme Villa Ninetta au Jardin Exotique, une vingtaine d’appartements d’inspiration Belle Époque, montrent un marché du neuf actif dans plusieurs quartiers de la Principauté, du plus spectaculaire au plus intimiste.
Côté valeur, les biens récents se situent dans le haut du marché. Selon l’IMSEE, les constructions de la décennie 2020-2029 affichent un prix moyen autour de 65 600 euros le mètre carré, au-dessus de la moyenne de la Principauté. Le neuf se paie, mais il se revend aussi très bien : la rareté du foncier monégasque profite particulièrement aux programmes récents, recherchés pour leur confort et leurs normes.
Les précautions à connaître avant de signer
Le neuf est protecteur, à condition de regarder les bons points. Trois méritent une attention particulière.
Le promoteur, d’abord. Comme on règle au fil du chantier, sa solidité et son expérience sont déterminantes. À Monaco, les grands programmes sont portés par des acteurs reconnus, mais il reste essentiel de savoir qui construit, et ce qu’il a déjà livré.
Le calendrier, ensuite. La date de livraison annoncée peut changer. Mieux vaut vérifier ce que prévoit le contrat en cas de retard et se ménager une visibilité réaliste sur l’emménagement.
Les prestations, enfin. Ce qui figure sur l’image de synthèse n’est pas toujours ce qui sera livré. Le descriptif technique, les surfaces exactes, les matériaux, l’orientation et la vue réelle depuis l’étage concerné méritent d’être confrontés au rêve vendu sur plaquette. C’est précisément là qu’un regard expérimenté évite les déconvenues.
Questions fréquentes
Quel est l’intérêt d’acheter sur plan plutôt que dans l’ancien à Monaco ?
Le neuf offre un bien aux dernières normes, souvent personnalisable, avec un paiement échelonné et une fiscalité d’acquisition plus légère : environ 2,5 % de droits d’enregistrement contre 4,75 % dans l’ancien.
Comment paie-t-on un bien acheté sur plan ?
Par étapes, au fur et à mesure de l’avancement des travaux : une fraction à la réservation, des appels de fonds pendant le chantier, et le solde à la remise des clés.
Le neuf est-il plus cher que l’ancien à Monaco ?
Au mètre carré, les biens récents se situent dans le haut du marché. Mais la fiscalité d’acquisition plus favorable et le potentiel de revalorisation rééquilibrent souvent la comparaison.
Quelles précautions prendre avant d’acheter sur plan ?
Vérifier le sérieux et l’expérience du promoteur, le calendrier de livraison et les clauses de retard, et confronter le descriptif des prestations à ce qui est promis sur plan. C’est sur ces points qu’un accompagnement fait la différence.
Quelles garanties protègent l’acheteur dans le neuf ?X
Le paiement échelonné suivant le chantier, la garantie de bon achèvement des travaux, et une garantie couvrant pendant dix ans les désordres affectant la solidité de l’ouvrage.
Chez Agence Continentale, nous vous guidons dans le neuf comme dans l’ancien
Depuis 1948, Agence Continentale connaît les programmes, les promoteurs et les quartiers de Monaco. Acheter sur plan est une belle opportunité quand le projet est solide, le promoteur sérieux et le contrat bien compris. C’est précisément là que notre connaissance du terrain protège votre investissement, de la réservation jusqu’à la remise des clés.
Contactez-nous pour en discuter : +377 93 50 54 64, info@continentale.mc
