Dall’inaugurazione di Mareterra alla fine del 2024, una domanda ricorre spesso nei nostri incontri: e se comprassimo un immobile nuovo? Il nuovo quartiere ricavato dal mare ha riportato l’argomento alla ribalta e l’interesse non accenna a diminuire. Acquistare su progetto significa scegliere un immobile ancora da costruire, sulla base dei progetti del promotore immobiliare, prima ancora che venga realizzato. Il procedimento è diverso dall’acquisto di un immobile di seconda mano, con i suoi vantaggi, le sue fasi e alcune precauzioni che è meglio conoscere bene prima di impegnarsi.
Ecco, in pratica, come funziona.
Acquistare un immobile che non esiste ancora
Si prenete un appartamento in base alle planimetrie, ne seguite la costruzione e poi ne prendete possesso una volta terminati i lavori. Nel frattempo, il pagamento avviene a tappe, di pari passo con l’avanzamento dei lavori, e non in un’unica soluzione al momento della firma. Si accompagna finanziariamente la realizzazione dell’edificio piuttosto che immobilizzare tutto il proprio budget fin dall’inizio.
In cambio di questa prospettiva, si acquisisce un immobile conforme alle norme attuali, spesso personalizzabile nelle finiture, purché i lavori lo consentano, e in cui nessuno ha mai abitato prima di noi. Scelta dei materiali, disposizione interna, talvolta unione di due lotti: il nuovo offre un margine di manovra che il vecchio non offre mai. Per molti acquirenti, questa “pagina bianca” costituisce gran parte del fascino.
Come avviene il pagamento
È una delle domande più frequenti e, una volta compresa, una delle più rassicuranti. Il pagamento di un immobile in fase di progettazione segue lo stato di avanzamento dei lavori: una quota al momento della prenotazione, poi versamenti scaglionati man mano che l’edificio prende forma, dalle fondamenta fino al completamento, con il saldo da versare alla consegna delle chiavi. Non si paga quindi mai in anticipo l’intero importo di un immobile che non esiste ancora: ogni versamento corrisponde a una fase effettivamente completata. È uno dei meccanismi che rendono sicuro l’acquisto su progetto.
Un vantaggio fiscale reale
È uno degli argomenti più concreti a favore del nuovo a Monaco. L’acquisto di un immobile di seconda mano da parte di una persona fisica comporta il pagamento di diritti di registrazione pari al 4,75%. Per un immobile di nuova costruzione, l’operazione è soggetta all’IVA, il più spesso compresa nel prezzo annunciato dal promotore, e le spese di registrazione ammontano quindi a circa il 2,5%.
Considerando le somme in gioco a Monaco, questa differenza non è affatto trascurabile. A parità di superficie e posizione, il costo di acquisto di un immobile nuovo, comprensivo di imposte e onorari, rimane notevolmente inferiore a quello di un immobile usato. Si tratta di un aspetto che spesso può influire sulla decisione finale.
Quali garanzie tutelano l’acquirente
Acquistare su progetto significa pagare a rate un immobile che non si vede ancora. La tutela dell’acquirente si articola quindi su più livelli. Innanzitutto il pagamento rateale, che segue lo stato di avanzamento dei lavori anziché precederli. Poi la garanzia di corretta esecuzione dei lavori. Infine, una volta consegnato l’immobile, una garanzia che copre per dieci anni i difetti che potrebbero compromettere la solidità dell’opera. L’immobile nuovo è quindi uno degli acquisti meglio tutelati dalla legislazione.
A Monaco, questo contesto si basa su un mercato trainato da degli promotori immobiliari affermati e da gruppi solidi, il che riduce notevolmente il rischio chetalvolta si attribuisca all’acquisto su progetto. La vera vigilanza si trova altrove, e su questo torneremo: nella scelta di colui che costruisce.
Un mercato del nuovo in pieno sviluppo
Monaco non ha mai costruito così tanto nel suo spazio così limitato. Mareterra, sei ettari conquistati al mare e inaugurati alla fine del 2024, ne è la vetrina più spettacolare. Ma lo slancio non si limita a questo. Il progetto Testimonio II, con le sue due torri da 25 e 30 piani e le sue centinaia di appartamenti, ha profondamente rinnovato l’offerta sul lato est. Il complesso residenziale Bay House, che sarà consegnato alla fine del 2024, o progetti più esclusivi come Villa Ninetta al Jardin Exotique, una ventina di appartamenti di ispirazione Belle Époque, testimoniano un mercato delle nuove costruzioni attivo in diversi quartieri del Principato, dai più spettacolari ai più intimi.
In termini di valore, gli immobili di recente costruzione si collocano nella fascia alta del mercato. Secondo l’IMSEE, gli immobili realizzati nel decennio 2020-2029 registrano un prezzo medio di circa 65.600 euro al metro quadrato, superiore alla media del Principato. Gli immobili nuovi hanno un costo elevato, ma si rivendono molto bene: la scarsità di terreni monegaschi avvantaggia in particolare i complessi residenziali recenti, ricercati per il loro comfort e gli standard elevati.
Le precauzioni da conoscere prima di firmare
Il nove è protettivo, a condizione di concentrarsi sui lati positivi della situazione. Tre meritano un’attenzione particolare.
Innanzitutto il promotore. Poiché i pagamenti avvengono man mano che i lavori procedono, la sua solidità e la sua esperienza sono determinanti. A Monaco, i grandi progetti sono portati avanti da operatori riconosciuti, ma rimane fondamentale sapere chi costruisce e quali opere ha già realizzato.
Il calendario, poi. La data di consegna prevista potrebbe cambiare. È meglio controllare cosa prevede il contratto in caso di ritardo e di assicurarsi una visibilità realistica sul trasloco.
Infine, le prestazioni. Ciò che appare nel rendering non è sempre ciò che verrà consegnato. La descrizione tecnica, le superfici esatte, i materiali, l’orientamento e la vista reale dal piano in questione meritano di essere confrontati con il sogno venduto nella brochure. È proprio qui che uno sguardo esperto permette di evitare delusioni.
Domande frequenti
Qual è il vantaggio di acquistare su progetto piuttosto che in immobili di seconda mano a Monaco?
Un immobile nuovo offre una soluzione conforme alle norme più recenti, spesso personalizzabile, con un pagamento rateale e un regime fiscale di acquisto più vantaggioso: circa il 2,5% di diritti di registrazione contro il 4,75% degli immobili usati.
Come si paga un immobile acquistato in prevendita?
A tappe, man mano che i lavori procedono: una quota al momento della prenotazione, versamenti durante i lavori e il saldo alla consegna delle chiavi.
A Monaco, il nuovo è più costoso del vecchio?
In termini di prezzo al metro quadrato, gli immobili di recente costruzione si collocano nella fascia alta del mercato. Tuttavia, la fiscalità più favorevole sull’acquisto e il potenziale di rivalutazione spesso riequilibrano il confronto.
Quali precauzioni bisogna prendere prima di acquistare su piano?
Verificare l’affidabilità e l’esperienza del promotore, il calendario di consegna e le clausole relative ai ritardi, e confrontare la descrizione dei servizi con quanto promesso nei progetti. È proprio su questi punti che un’assistenza qualificata fa la differenza.
Quali garanzie tutelano l’acquirente nel caso di un prodotto nuovo?X
Il pagamento rateale in base allo stato di avanzamento dei lavori, la garanzia di buon completamento dei lavori, e una garanzia che copre per dieci anni i difetti che compromettono la solidità dell’opera.
All’ Agenzia Continentale, vi guidiamo nel nuovo così come nel vecchio
Dal 1948, Agence Continentale conosce bene i programmi immobiliari, i promotori e i quartieri di Monaco. Acquistare su progetto rappresenta una grande opportunità quando il progetto è solido, il promotore è affidabile e il contratto è ben compreso. È proprio in questo ambito che la nostra conoscenza del territorio tutela il vostro investimento, dalla prenotazione fino alla consegna delle chiavi.
Contattateci per discuterne: +377 93 50 54 64, info@continentale.mc
