Desde la inauguración de Mareterra a finales de 2024, hay una pregunta que surge a menudo en nuestras reuniones: ¿y si compráramos una vivienda de obra nueva? El nuevo barrio construido sobre el mar ha vuelto a poner el tema en primer plano, y el interés no decae. Comprar sobre plano significa elegir una vivienda que aún está por construir, basándose en los planos del promotor, antes de que se levante. El proceso difiere de la compra de una vivienda de segunda mano, con sus ventajas, sus pasos y algunas precauciones que conviene conocer bien antes de comprometerse.
Así es, en concreto, cómo funciona.
Comprar una propiedad que todavía no existe
Se reserva un apartamento a partir de los planos, se sigue su construcción, luego se toma posesión de él una vez que la obra ha finalizado. Entre ambos, el pago se realiza por etapas, al ritmo del avance de las obras, y no de una sola vez en el momento de la firma. Se apoya financieramente la construcción del edificio en lugar de inmovilizar todo su presupuesto desde el principio.
A cambio de esta inversión, se obtiene una vivienda que cumple con las normas actuales, cuyos acabados suelen poder personalizarse siempre que la obra lo permita, y en la que nadie ha vivido antes. La elección de los materiales, la distribución interior y, en ocasiones, la unión de dos viviendas: las viviendas de nueva construcción ofrecen un margen que las antiguas nunca ofrecen. Para muchos compradores, este «lienzo en blanco» constituye gran parte de su atractivo.
¿Cómo se realiza el pago?
Es una de las preguntas más frecuentes y, una vez entendida, una de las que más tranquilidad da. El pago de una vivienda sobre plano se ajusta al avance de las obras: una parte al realizar la reserva y, a continuación, varios pagos escalonados a medida que avanza la construcción, desde los cimientos hasta la finalización, abonándose el saldo restante en el momento de la entrega de las llaves. Por lo tanto, nunca se paga por adelantado la totalidad de una vivienda que aún no existe: cada pago corresponde a una fase realmente completada. Este es uno de los mecanismos que garantizan la seguridad de la compra sobre plano.
Una ventaja fiscal real
Es uno de los argumentos más concretos a favor de la obra nueva en Mónaco. La compra de un bien de segunda mano por parte de una persona física está sujeta a unos derechos de registro del 4,75 %. En cambio, la adquisición de un bien nuevo está sujeta al IVA, que por lo general ya está incluido en el precio anunciado por el promotor, y en ese caso los derechos de registro se reducen a aproximadamente un 2,5 %.
Teniendo en cuenta las cantidades que están en juego en Mónaco, esta diferencia no es en absoluto insignificante. A igualdad de superficie y ubicación, el coste de adquisición de una vivienda nueva, incluidos los impuestos y los honorarios, sigue siendo notablemente inferior al de una vivienda de segunda mano. Este es un factor que a menudo puede influir en la decisión final.
¿Qué garantías protegen al comprador?
Comprar sobre plano consiste en pagar por partes una vivienda que aún no se ha visto. La protección del comprador se basa, por tanto, en varios niveles. En primer lugar, el pago fraccionado, que se realiza a medida que avanza la obra, en lugar de por adelantado. A continuación, la garantía de correcta finalización de las obras. Por último, una vez entregada la vivienda, una garantía que cubre durante diez años los defectos que pudieran afectar a la solidez de la obra. De este modo, la compra de viviendas de nueva construcción es una de las que cuenta con un mayor marco legal.
En Mónaco, este contexto se sustenta en un mercado impulsado por promotores consolidados y grupos sólidos, lo que reduce considerablemente el riesgo que a veces se asocia a la compra sobre plano. La verdadera precaución hay que tomarla en otro ámbito, y volveremos sobre ello más adelante: en la elección de quien construye.
Un mercado de productos nuevos en pleno auge
Mónaco nunca había construido tanto en el reducido espacio del que dispone. Mareterra, seis hectáreas ganadas al mar que se inaugurarán a finales de 2024, es su ejemplo más espectacular. Pero el impulso no se limita a ello. El proyecto Testimonio II, con sus dos torres de 25 y 30 plantas y sus cientos de apartamentos, ha renovado profundamente la oferta en la zona este. La residencia Bay House, que se entregará a finales de 2024, o proyectos más exclusivos como Villa Ninetta en el Jardín Exótico, con una veintena de apartamentos de inspiración Belle Époque, ponen de manifiesto un mercado de obra nueva activo en varios barrios del Principado, desde los más espectaculares hasta los más íntimos.
En cuanto al valor, las viviendas de nueva construcción se sitúan en la franja alta del mercado. Según el IMSEE, las construcciones de la década 2020-2029 registran un precio medio de unos 65 600 euros por metro cuadrado, por encima de la media del Principado. Las viviendas nuevas tienen un precio elevado, pero también se revenden muy bien: la escasez de suelo en Mónaco beneficia especialmente a los proyectos recientes, muy solicitados por su comodidad y sus estándares de calidad.
Las precauciones que hay que conocer antes de firmar
Lo nuevo es protector, siempre y cuando se tengan en cuenta los aspectos positivos. Hay tres que merecen una atención especial.
En primer lugar, el promotor. A medida que se avanza en el curso de la obra, su solidez y su experiencia son determinantes. En Mónaco, los grandes proyectos cuentan con el respaldo de actores reconocidos, pero sigue siendo fundamental saber quién construye, y qué es lo que él ha entregado hasta ahora.
El calendario, a continuación. La fecha de entrega anunciada puede cambiar. Es mejor comprobar lo que a9> lo que establece el contrato en caso de retraso y prever una perspectiva realista sobre la mudanza.
Las prestaciones, por fin. Lo que aparece en la imagen de resumen no es siempre lo que se entregará. La descripción técnica, las superficies exactas, los materiales, la orientación y la vista real desde la planta en cuestión merecen ser comparados con el sueño vendido en el folleto. Es precisamente ahí donde una mirada experimentada evita las decepciones.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la ventaja de comprar sobre plano en lugar de en el mercado de segunda mano en Mónaco?
Las viviendas nuevas ofrecen una propiedad que cumple con las normas más recientes, a menudo personalizable, con un pago a plazos y unos impuestos de adquisición más reducidos: alrededor del 2,5 % en concepto de derechos de registro, frente al 4,75 % de las viviendas de segunda mano.
¿Cómo se paga una vivienda comprada sobre plano?
Por etapas, a medida que avancen las obras: una parte al reservar, solicitudes de fondos durante la obra, y el saldo en el momento de la entrega de las llaves.
¿Es el nuevo más caro que el antiguo en Mónaco?
Por metro cuadrado, las viviendas de nueva construcción se sitúan en la franja alta del mercado. Sin embargo, una fiscalidad más favorable en la adquisición y el potencial de revalorización suelen equilibrar la comparación.
¿Qué precauciones hay que tomar antes de comprar una vivienda sobre plano?
Comprobar la seriedad y la experiencia del promotor, el calendario de entrega y las cláusulas de retraso, y comparar la descripción de las prestaciones con lo que se promete en los planos. Esen estos puntos donde un acompañamiento marca la diferencia.
¿Qué garantías protegen al comprador en la venta de productos nuevos? X
Le paiement échelonné suivant le chantier, la garantie de bon achèvement des travaux, et une garantie couvrant pendant dix ans les désordres affectant la solidité de l’ouvrage.
En Agencia Continentale, nosotros te guiamos tanto en lo nuevo como en lo antiguo
Desde 1948, Agence Continentale conoce los programas, los promotores y los barrios de Mónaco. Comprar sobre plano es una gran oportunidad cuando el proyecto es sólido, el promotor es serio y el contrato se entiende bien. Esprecisamenteahídondenuestrosconocimientossobre el terreno protege su inversión, desde la reserva hasta la entrega de las llaves.
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