À Monaco, on n’achète pas seulement un appartement avec vue sur la Méditerranée. On acquiert un actif d’une nature particulière : un bien dont la valeur tient à son emplacement, bien sûr, mais aussi à tout ce qui l’entoure. Un cadre sûr, stable, et une fiscalité qui, depuis plus d’un siècle, ne vient pas grignoter ce que l’on possède ni ce que l’on transmet.
C’est souvent ce qui surprend les acquéreurs venus d’ailleurs. Au début, l’attention se porte sur le prix au mètre carré. Puis, à mesure que le projet se précise, ce sont les fondamentaux qui pèsent vraiment : ce que le bien rapporte, ce qu’il coûte à détenir, ce qu’il devient au moment de le transmettre. C’est là que Monaco se distingue. Voici pourquoi.
Un actif que la fiscalité protège
Le point de départ est connu, mais on en mesure rarement toutes les conséquences. Depuis une ordonnance du Prince Charles III de 1869, Monaco ne prélève pas d’impôt sur le revenu auprès des personnes physiques résidentes. Un principe ancien, inscrit dans l’histoire même de la Principauté.
Pour un propriétaire, cela se traduit très concrètement. Aucun impôt sur la fortune. Pas de taxe foncière ni de taxe d’habitation. Les plus-values réalisées lorsqu’on revend un bien ne sont pas imposées à Monaco. Et en ligne directe, entre parents et enfants comme entre époux, les droits de succession sur les biens situés dans la Principauté sont nuls.
Prenez ces éléments ensemble et la lecture d’un achat change. Le bien que vous habitez est aussi un capital que vous conservez sans frottement fiscal année après année, qui peut produire des revenus locatifs, et qui passe à vos enfants sans être amputé au passage. Peu de marchés en Europe offrent cette continuité dans la durée. C’est elle, plus que le prestige de l’adresse, qui fait maintenir les familles d’une génération à l’autre.
Une précision pour éviter bien des malentendus : les ressortissants français relèvent d’un régime particulier. En vertu de la convention fiscale franco-monégasque de 1963, ils restent, sauf situations établies de longue date, imposables en France sur leurs revenus. Pour eux, un projet à Monaco se prépare toujours avec un conseil fiscal dédié, et nous savons vers qui les orienter.
Un petit territoire, parce que le sol manque
La fiscalité explique pourquoi l’on garde un bien à Monaco. Reste à comprendre pourquoi ce bien ne perd pas de sa valeur. La réponse tient en un mot : la rareté.
La Principauté tient sur un peu plus de deux kilomètres carrés. Le sol n’augmente pas, ou si peu. L’extension en mer de Mareterra, inaugurée fin 2024, a demandé des années de travaux pour ajouter six hectares au territoire. C’est dire l’effort qu’il faut, à Monaco, pour créer de l’espace. Face à cette offre, la demande internationale, elle, ne faiblit pas. Cet écart soutient les prix comme nulle part ailleurs. En 2025, le prix moyen s’établit autour de 57 500 euros le mètre carré selon l’IMSEE, à un niveau historiquement élevé.
À la rareté s’ajoute un environnement que les investisseurs recherchent : sécurité au quotidien, stabilité politique, sécurité juridique des transactions. C’est ce qui explique qu’on parle souvent de l’immobilier monégasque comme d’une valeur refuge. Non pas un placement parmi d’autres, mais un actif que l’on détient précisément parce qu’il résiste aux cycles qui agitent les marchés voisins.
Quel type de bien protège le mieux sa valeur
Tout cela vaut pour le marché dans son ensemble. Mais à l’intérieur de Monaco, tous les biens ne se comportent pas de la même façon, et c’est là qu’un conseil de terrain fait la différence.
Un appartement avec une vue mer dégagée et pérenne garde sa valeur mieux qu’un bien dont la vue peut être fermée par une construction future. Un étage élevé, une exposition au sud, une terrasse généreuse : autant de critères qui, à Monaco, ne sont pas des détails de confort mais des facteurs de rareté à l’intérieur même de la rareté. La copropriété compte aussi. Un immeuble bien tenu, aux charges maîtrisées, se revend toujours plus facilement.
Connaître ces nuances quartier par quartier, immeuble par immeuble, c’est tout le métier. Deux biens au même prix au mètre carré n’offrent pas la même protection dans le temps.
Et la résidence, dans tout cela ?
Acheter et résider sont deux démarches distinctes. On peut tout à fait acquérir un bien à Monaco sans y être résident, et beaucoup le font. Pour ceux qui souhaitent s’installer, l’obtention de la carte de séjour repose sur quelques conditions claires : disposer d’un logement dans la Principauté, justifier de ressources suffisantes auprès d’une banque monégasque, et présenter un casier judiciaire vierge. La démarche est encadrée et plus simple qu’on ne le craint souvent.
Le coût réel d’une acquisition
Anticiper le budget évite les surprises au moment de la signature. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2023, les droits d’enregistrement sur un bien existant s’élèvent à 4,75 % lorsque l’acquéreur est une personne physique ou une structure pleinement transparente. À ces droits s’ajoutent les honoraires du notaire ainsi que la commission d’agence. Pour un bien neuf vendu en l’état futur d’achèvement, le régime est différent et les droits d’enregistrement sont nettement réduits. Une raison de plus pour laquelle le neuf monégasque attire, depuis l’arrivée de Mareterra.
Questions fréquentes
Faut-il être résident pour acheter à Monaco ?
Non. L’acquisition est ouverte aux non-résidents. La résidence et l’achat se complètent souvent, mais l’un ne conditionne pas l’autre.
Les plus-values immobilières sont-elles imposées à Monaco ?
Non, pas à Monaco. Selon votre nationalité, des obligations peuvent toutefois subsister dans votre pays d’origine. C’est un point à valider avec votre conseil avant de vendre.
Pourquoi parle-t-on de l’immobilier monégasque comme d’une valeur refuge ?
Parce que la rareté du foncier, une demande internationale qui ne faiblit pas et un cadre fiscal et juridique stable s’y combinent.
Un bien à Monaco se transmet-il sans fiscalité ?
En ligne directe et entre époux, les droits de succession sur les biens situés dans la Principauté sont nuls. C’est l’un des grands atouts patrimoniaux du marché monégasque.
Chez Agence Continentale, nous connaissons la valeur du terrain
Depuis 1948, Agence Continentale accompagne celles et ceux qui choisissent Monaco, pour y vivre comme pour y investir. Nous connaissons chaque quartier, chaque immeuble, et ce qui fait qu’un bien garde sa valeur quand d’autres la perdent. C’est cette connaissance, patiemment accumulée, que nous mettons au service de votre projet.
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