En Mónaco no se compra solo un apartamento con vistas al Mediterráneo. Se adquiere un activo de naturaleza particular: una propiedad cuyo valor se debe a su ubicación, por supuesto, pero también a todo lo que la rodea. Un entorno seguro, estable, y una fiscalidad que, desde hace más de un siglo, no viene a mermar lo que se posee ni lo que se transmite.
Es a menudo lo que sorprende a los compradores llegados de fuera. Al principio, la atención se centra en el precio por metro cuadrado. Luego, a medida que el proyecto se concreta, son los fundamentos los que realmente pesan: lo que la propiedad rinde, lo que cuesta mantenerla, lo que ocurre cuando llega el momento de transmitirla. Ahí es donde Mónaco se distingue. He aquí por qué.
Un activo que la fiscalidad protege
El punto de partida es conocido, pero rara vez se miden todas sus consecuencias. Desde una ordenanza del Príncipe Carlos III de 1869, Mónaco no recauda impuesto sobre la renta a las personas físicas residentes. Un principio antiguo, inscrito en la propia historia del Principado.
Para un propietario, esto se traduce de forma muy concreta. No hay impuesto sobre el patrimonio. No hay impuesto sobre bienes inmuebles ni impuesto de vivienda. Las plusvalías obtenidas al revender una propiedad no se gravan en Mónaco. Y en línea directa, entre padres e hijos, así como entre cónyuges, los derechos de sucesión sobre los bienes situados en el Principado son nulos.
Si se toman estos elementos en conjunto, la lectura de una compra cambia. La propiedad en la que vive es también un capital que conserva sin fricción fiscal año tras año, que puede generar ingresos por alquiler y que pasa a sus hijos sin verse mermado en el camino. Pocos mercados en Europa ofrecen esta continuidad en el tiempo. Es ella, más que el prestigio de la dirección, la que hace que las familias se mantengan de una generación a otra.
Una precisión para evitar muchos malentendidos: los ciudadanos franceses están sujetos a un régimen particular. En virtud del convenio fiscal franco-monegasco de 1963, siguen, salvo situaciones establecidas desde hace mucho tiempo, siendo imponibles en Francia por sus ingresos. Para ellos, un proyecto en Mónaco siempre se prepara con un asesor fiscal dedicado, y sabemos a quién orientarlos.
Un territorio pequeño, porque falta suelo
La fiscalidad explica por qué se conserva una propiedad en Mónaco. Queda por entender por qué esa propiedad no pierde valor. La respuesta se resume en una palabra: escasez.
El Principado ocupa poco más de dos kilómetros cuadrados. El suelo no aumenta, o muy poco. La ampliación al mar de Mareterra, inaugurada a finales de 2024, requirió años de obras para añadir seis hectáreas al territorio. Eso da idea del esfuerzo que hace falta, en Mónaco, para crear espacio. Frente a esta oferta, la demanda internacional no decae. Esta brecha sostiene los precios como en ningún otro lugar. En 2025, el precio medio se sitúa en torno a 57.500 euros por metro cuadrado según el IMSEE, en un nivel históricamente alto.
A la escasez se suma un entorno que los inversores buscan: seguridad en el día a día, estabilidad política, seguridad jurídica de las transacciones. Esto explica que a menudo se hable del mercado inmobiliario monegasco como de un valor refugio. No como una inversión más, sino como un activo que se posee precisamente porque resiste los ciclos que agitan los mercados vecinos.
Qué tipo de propiedad protege mejor su valor
Todo esto vale para el mercado en su conjunto. Pero dentro de Mónaco, no todas las propiedades se comportan de la misma manera, y ahí es donde el asesoramiento sobre el terreno marca la diferencia.
Un apartamento con vistas al mar despejadas y permanentes conserva mejor su valor que una propiedad cuya vista puede quedar tapada por una construcción futura. Una planta alta, una orientación sur, una terraza generosa: tantos criterios que, en Mónaco, no son detalles de confort, sino factores de escasez dentro de la propia escasez. La comunidad de propietarios también cuenta. Un edificio bien mantenido, con gastos controlados, siempre se revende con mayor facilidad.
Conocer estos matices barrio por barrio, edificio por edificio, es todo el oficio. Dos propiedades al mismo precio por metro cuadrado no ofrecen la misma protección a lo largo del tiempo.
¿Y la residencia, en todo esto?
Comprar y residir son dos gestiones distintas. Se puede perfectamente adquirir una propiedad en Mónaco sin ser residente, y muchos lo hacen. Para quienes desean instalarse, la obtención de la tarjeta de residencia se basa en unas condiciones claras: disponer de una vivienda en el Principado, justificar recursos suficientes ante un banco monegasco y presentar un certificado de antecedentes penales limpio. El trámite está regulado y es más sencillo de lo que a menudo se teme.
El coste real de una adquisición
Anticipar el presupuesto evita sorpresas en el momento de la firma. Desde la reforma que entró en vigor el 1 de octubre de 2023, los derechos de registro sobre una propiedad existente ascienden al 4,75 % cuando el comprador es una persona física o una estructura plenamente transparente. A estos derechos se suman los honorarios del notario, así como la comisión de agencia. Para una propiedad nueva vendida en estado futuro de finalización, el régimen es diferente y los derechos de registro se reducen notablemente. Una razón más por la que la obra nueva monegasca atrae, desde la llegada de Mareterra.
Preguntas frecuentes
¿Es necesario ser residente para comprar en Mónaco?
No. La adquisición está abierta a los no residentes. La residencia y la compra a menudo se complementan, pero una no condiciona a la otra.
¿Las plusvalías inmobiliarias están gravadas en Mónaco?
No, no en Mónaco. No obstante, según su nacionalidad, pueden subsistir obligaciones en su país de origen. Es un punto que debe validar con su asesor antes de vender.
¿Por qué se habla del mercado inmobiliario monegasco como de un valor refugio?
Porque se combinan la escasez de suelo, una demanda internacional que no decae y un marco fiscal y jurídico estable.
¿Se transmite una propiedad en Mónaco sin fiscalidad?
En línea directa y entre cónyuges, los derechos de sucesión sobre los bienes situados en el Principado son nulos. Es una de las grandes ventajas patrimoniales del mercado monegasco.
En Agence Continentale, conocemos el valor del terreno
Desde 1948, Agence Continentale acompaña a quienes eligen Mónaco, tanto para vivir como para invertir. Conocemos cada barrio, cada edificio, y lo que hace que una propiedad conserve su valor cuando otras lo pierden. Es ese conocimiento, pacientemente acumulado, el que ponemos al servicio de su proyecto.
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