A Monaco, non si acquista solo un appartamento con vista sul Mediterraneo. Si acquisisce un bene di natura particolare: una proprietà il cui valore dipende dalla sua posizione, certo, ma anche da tutto ciò che la circonda. Un contesto sicuro, stabile, e una fiscalità che, da oltre un secolo, non intacca ciò che si possiede né ciò che si trasmette.
È spesso ciò che sorprende gli acquirenti provenienti da altrove. All’inizio, l’attenzione si concentra sul prezzo al metro quadro. Poi, man mano che il progetto si definisce, sono i fondamentali a pesare davvero: ciò che l’immobile rende, quanto costa possederlo, cosa diventa al momento della trasmissione. È qui che Monaco si distingue. Ecco perché.
Un bene protetto dalla fiscalità
Il punto di partenza è noto, ma raramente se ne misurano tutte le conseguenze. Da un’ordinanza del Principe Carlo III del 1869, Monaco non preleva imposte sul reddito dalle persone fisiche residenti. Un principio antico, iscritto nella storia stessa del Principato.
Per un proprietario, questo si traduce in modo molto concreto. Nessuna imposta sul patrimonio. Nessuna tassa sulla proprietà né tassa di abitazione. Le plusvalenze realizzate quando si rivende un immobile non sono tassate a Monaco. E in linea diretta, tra genitori e figli come tra coniugi, i diritti di successione sui beni situati nel Principato sono nulli.
Prendete questi elementi insieme e la lettura di un acquisto cambia. L’immobile che abitate è anche un capitale che conservate senza attrito fiscale anno dopo anno, che può produrre redditi locativi, e che passa ai vostri figli senza essere decurtato. Pochi mercati in Europa offrono questa continuità nel tempo. È questa, più che il prestigio dell’indirizzo, che fa sì che le famiglie si mantengano di generazione in generazione.
Una precisazione per evitare molti malintesi: i cittadini francesi rientrano in un regime particolare. In virtù della convenzione fiscale franco-monegasca del 1963, essi rimangono, salvo situazioni consolidate di lunga data, imponibili in Francia sui loro redditi. Per loro, un progetto a Monaco si prepara sempre con una consulenza fiscale dedicata, e noi sappiamo a chi indirizzarli.
Un piccolo territorio, perché manca il suolo
La fiscalità spiega perché si conserva un immobile a Monaco. Resta da capire perché questo immobile non perde il suo valore. La risposta sta in una parola: la scarsità.
Il Principato si estende su poco più di due chilometri quadrati. Il suolo non aumenta, o molto poco. L’estensione in mare di Mareterra, inaugurata a fine 2024, ha richiesto anni di lavori per aggiungere sei ettari al territorio. Questo dimostra lo sforzo necessario, a Monaco, per creare spazio. Di fronte a questa offerta, la domanda internazionale non diminuisce. Questo divario sostiene i prezzi come in nessun altro luogo. Nel 2025, il prezzo medio si attesta intorno ai 57.500 euro al metro quadro secondo l’IMSEE, a un livello storicamente elevato.
Alla scarsità si aggiunge un ambiente che gli investitori cercano: sicurezza quotidiana, stabilità politica, sicurezza giuridica delle transazioni. Questo spiega perché si parla spesso dell’immobiliare monegasco come di un bene rifugio. Non un investimento tra gli altri, ma un bene che si detiene proprio perché resiste ai cicli che agitano i mercati vicini.
Quale tipo di immobile protegge meglio il suo valore
Tutto questo vale per il mercato nel suo complesso. Ma all’interno di Monaco, tutti gli immobili non si comportano allo stesso modo, ed è qui che una consulenza sul campo fa la differenza.
Un appartamento con una vista mare libera e duratura mantiene il suo valore meglio di un immobile la cui vista può essere ostruita da una futura costruzione. Un piano alto, un’esposizione a sud, una terrazza generosa: tutti criteri che, a Monaco, non sono dettagli di comfort ma fattori di scarsità all’interno della scarsità stessa. Anche il condominio conta. Un edificio ben tenuto, con spese contenute, si rivende sempre più facilmente.
Conoscere queste sfumature quartiere per quartiere, edificio per edificio, è il nostro mestiere. Due immobili allo stesso prezzo al metro quadro non offrono la stessa protezione nel tempo.
E la residenza, in tutto questo?
Acquistare e risiedere sono due procedure distinte. Si può benissimo acquisire un immobile a Monaco senza esserne residenti, e molti lo fanno. Per coloro che desiderano stabilirsi, l’ottenimento della carta di soggiorno si basa su alcune condizioni chiare: disporre di un alloggio nel Principato, giustificare risorse sufficienti presso una banca monegasca e presentare una fedina penale immacolata. La procedura è regolamentata e più semplice di quanto spesso si tema.
Il costo reale di un’acquisizione
Anticipare il budget evita sorprese al momento della firma. Dalla riforma entrata in vigore il 1° ottobre 2023, i diritti di registrazione su un immobile esistente ammontano al 4,75% quando l’acquirente è una persona fisica o una struttura pienamente trasparente. A questi diritti si aggiungono gli onorari del notaio e la commissione d’agenzia. Per un immobile nuovo venduto nello stato futuro di completamento, il regime è diverso e i diritti di registrazione sono nettamente ridotti. Un motivo in più per cui il nuovo immobiliare monegasco attrae, dall’arrivo di Mareterra.
Domande frequenti
È necessario essere residenti per acquistare a Monaco?
No. L’acquisto è aperto ai non residenti. La residenza e l’acquisto spesso si completano, ma l’uno non condiziona l’altro.
Le plusvalenze immobiliari sono tassate a Monaco?
No, non a Monaco. A seconda della vostra nazionalità, tuttavia, potrebbero sussistere obblighi nel vostro paese d’origine. Questo è un punto da verificare con il vostro consulente prima di vendere.
Perché si parla dell’immobiliare monegasco come di un bene rifugio?
Perché la scarsità di terreni, una domanda internazionale che non diminuisce e un quadro fiscale e giuridico stabile si combinano.
Un immobile a Monaco si trasmette senza fiscalità?
In linea diretta e tra coniugi, i diritti di successione sui beni situati nel Principato sono nulli. È uno dei grandi punti di forza patrimoniali del mercato monegasco.
Presso Agence Continentale, conosciamo il valore del territorio
Dal 1948, Agence Continentale accompagna coloro che scelgono Monaco, sia per viverci che per investirci. Conosciamo ogni quartiere, ogni edificio, e ciò che fa sì che un immobile mantenga il suo valore quando altri lo perdono. È questa conoscenza, pazientemente accumulata, che mettiamo al servizio del vostro progetto.
Contattateci per discuterne: +377 93 50 54 64, info@continentale.mc
